Calculadora de IR na venda de imóvel

Com as isenções e o desconto por tempo. Sem cadastro.

Por que a sua conta de 15% dá errado?

Porque a lei desconta da base cada mês em que o imóvel foi seu.

Quem vende um imóvel costuma fazer uma conta só: lucro vezes 15%. Num apartamento comprado por R$ 400.000 e vendido por R$ 700.000, isso dá R$ 45.000.

São onze anos de desconto nesse exemplo, e o imposto real cai para R$ 27.882. A diferença de R$ 17.118 não é arredondamento, é o desconto por tempo de imóvel que a Lei 11.196/2005 criou.

Três barras que encolhem: o lucro de R$ 300.000 vira uma base de R$ 185.883 depois do desconto por tempo, e o imposto sai R$ 27.882.Lucro da vendaR$ 300.000Base depois do descontoR$ 185.883ImpostoR$ 27.882
Gravura de uma ampulheta cheia de moedas em cima, com poucas moedas caindo num cofre embaixo, e uma casa ao fundo.
Cada mês de posse segura o dinheiro em cima. Só o que passa vira imposto.

Quando você não paga nada?

Três situações zeram o imposto, e basta uma delas valer para o seu caso.

As três valem sozinhas. Nenhuma delas depende de pedido, formulário ou autorização da Receita: se o seu caso se encaixa, o imposto simplesmente não existe naquela venda.

Imóvel único

Venda de até R$ 440.000

Nenhuma outra venda de imóvel em 5 anos

Venda pequena

Até R$ 35.000 no mês

Soma os imóveis vendidos no mesmo mês

Comprou outro imóvel

Sem limite de valor

180 dias para comprar, e vale a cada 5 anos

Vendi abaixo de R$ 440 mil. Sou isento?

Depende de mais duas condições, e as duas travam mais gente do que o valor.

O imóvel precisa ser o único que você possui, e uma fração de 20% de uma chácara herdada já conta como segundo imóvel. Você também não pode ter vendido nenhum outro imóvel nos cinco anos anteriores.

Faltando uma delas, o imposto é calculado normalmente, com o desconto por tempo entrando do mesmo jeito.

O que cada número significa?

São três, e o do meio é o que quase ninguém conhece.

Lucro da venda
O preço de venda menos o que o imóvel custou para você. No custo entram o valor pago, o ITBI, a escritura, o registro e as reformas com nota.
Base depois do desconto
O valor que sobra depois de aplicar os descontos por tempo. Cada mês de posse desde janeiro de 1996 reduz um pouco, e o efeito se acumula ano após ano.
Imposto
15% sobre a base, até R$ 5 milhões. Acima disso as alíquotas sobem por faixa, do mesmo jeito que o desconto do salário: só a parte que passa paga mais.
Gravura de uma balança de dois pratos: de um lado o dinheiro da venda, do outro a casa com a escritura, o carimbo e a colher de pedreiro.
Do lado do custo entram o ITBI, a escritura, o registro e a reforma.

Um exemplo

O mesmo caso da calculadora, agora com a conta aberta.

Situação

A Cláudia comprou um apartamento em março de 2015 por R$ 400.000. Vendeu em julho de 2026 por R$ 700.000, sem corretor. Ela tem outro imóvel no nome dela, então a isenção do imóvel único não vale.

A conta

Lucro: R$ 700.000 menos R$ 400.000 dá R$ 300.000. O imóvel foi dela por 137 meses, e o fator de redução desse período é 0,6196. A base cai para R$ 185.883. Sobre ela incidem 15%.

Resultado

R$ 27.882,51, com vencimento no último dia útil de agosto de 2026. Se a Cláudia tivesse aplicado a alíquota direto no lucro, teria recolhido R$ 45.000 e pago R$ 17.118 a mais do que devia.

Onde se perde dinheiro?

Cada item abaixo já apareceu em resposta oficial da Receita Federal.

Quando não usar

Três situações que a calculadora não cobre, e em todas elas o número aqui sairia errado.

A calculadora não cobre quem atualizou o valor do imóvel na declaração em 2024 ou 2025. Essa atualização tem regra própria, e o resultado sairia menor que o devido.

Ela também não trata de venda parcelada, de venda em partes do mesmo imóvel nem de inventário em aberto. Se o seu caso é um desses, procure um contador antes de recolher.

Antes do imposto, vem o contrato

O imposto entra depois que a venda fecha. Quem segura a venda em pé é o contrato. Ele define quem paga o ITBI e o registro, o que acontece com o sinal se alguém desistir, e quando as chaves passam.

Perguntas frequentes

Vendi abaixo de R$ 440 mil. Sou isento?

Depende de mais duas condições. O imóvel precisa ser o único que você possui, incluindo frações, e você não pode ter vendido nenhum outro imóvel nos cinco anos anteriores. Faltando uma delas, o imposto é calculado normalmente.

Vendi e comprei outro. Pago imposto?

Não, se os dois imóveis forem residenciais, o novo ficar no Brasil e no seu nome, e a compra sair em até 180 dias. Aplicando só parte do dinheiro, você paga sobre a parte que sobrou.

Como contam os 180 dias?

A contagem começa no dia seguinte ao contrato de venda. Uma venda fechada em 15 de janeiro tem prazo até 14 de julho. Vale a data do contrato de compra, não a da escritura.

Posso descontar a reforma?

Pode, com nota fiscal e com a despesa já informada na declaração do ano em que você gastou. É onde a maioria dos casos trava: a reforma existiu, mas nunca foi declarada.

Quem paga o imposto, quem vende ou quem compra?

Quem vende. O imposto incide sobre o lucro de quem sai do imóvel. O comprador paga o ITBI e as custas de escritura e registro, salvo se o contrato dividir de outro jeito.

Vendi com prejuízo. Posso abater?

Não. Prejuízo na venda de um imóvel não compensa o lucro de outra venda, nem quando as duas acontecem no mesmo mês.

De onde vêm estas informações

Este conteúdo é informativo e geral, não passou por revisão de advogado e pode conter imprecisões. A NextSigns não é escritório de advocacia e não analisa casos individuais. Se a sua situação envolve conflito, valor alto ou prazo, procure um advogado ou a Defensoria Pública do seu estado. Encontrou um erro? Escreva para contato@nextsigns.com.br que corrigimos.