Calculadora de IR na venda de imóvel

Com as isenções e o desconto por tempo.

Por que a sua conta de 15% dá errado?

A conta de 15% ignora o desconto que a lei dá para cada mês em que o imóvel foi seu.

Quem vende um imóvel costuma fazer uma conta só: lucro vezes 15%. Num apartamento comprado por R$ 400.000 e vendido por R$ 700.000, isso dá R$ 45.000.

Se o imóvel foi seu por onze anos, o imposto real cai para R$ 27.882. A diferença de R$ 17.118 não vem de arredondamento, e sim do desconto por tempo que a Lei 11.196/2005 criou.

Quando você não paga nada?

Três situações zeram ou reduzem o imposto, e basta cumprir uma delas.

Nenhuma pede autorização da Receita, mas a compra de outro imóvel precisa ser marcada no GCAP, o programa que calcula o imposto da venda.

Vendi por até R$ 440 mil. Sou isento?

Depende de mais duas condições, além do limite de valor.

O imóvel precisa ser o único que você possui, e uma fração de 20% de uma chácara herdada já conta como segundo imóvel. Nenhum outro imóvel pode ter saído do seu nome nos cinco anos anteriores, por venda, doação, permuta ou partilha.

Se faltar uma delas, o imposto é calculado normalmente e o desconto por tempo continua valendo. O limite vale para qualquer imóvel, inclusive sala comercial e terreno.

Herdei ou divido o imóvel. Como faço a conta?

Cada dono calcula só a parte dele, com uma exceção para o casal.

• Herdeiro usa a data do falecimento e o custo da última declaração do falecido, a de espólio.
• Com irmãos ou sócios, cada um calcula a sua parte e tem limite próprio de R$ 440 mil.
• Casal em comunhão de bens conta o imóvel inteiro, e outro imóvel de qualquer um tira a isenção.
• No casamento com separação de bens, cada cônjuge é considerado sozinho.
• Na calculadora, marque que o imóvel tem mais de um dono e informe a sua parte.
• Cada dono preenche o próprio GCAP e paga a própria guia do imposto, o DARF.

O que cada número do resultado quer dizer?

O resultado traz o lucro da venda, a base do imposto e o imposto a pagar, e a base é o número que decide o valor do imposto.

Lucro da venda

O preço de venda menos a comissão do corretor e o que o imóvel custou. No custo entram o valor pago, o ITBI (o imposto do município na transferência), a escritura, o registro e as reformas com nota.

Base do imposto

O lucro depois dos descontos por tempo de posse. Cada mês em que o imóvel foi seu entre janeiro de 1996 e novembro de 2005 dá 0,60% de desconto, e cada mês depois disso dá 0,35%.

Imposto a pagar

A base multiplicada pela alíquota, que é o percentual fixado em lei. A alíquota é de 15% até R$ 5 milhões e sobe nas faixas acima desse valor.

Quanto é a alíquota em cada faixa?

Vai de 15% a 22,5%, e cada percentual vale só para a parte da base dentro da sua faixa.

É a mesma lógica do imposto descontado do salário.

Um exemplo

Uma venda comum mostra a conta passo a passo, do lucro ao imposto.

Como pagar pelo GCAP?

O GCAP (programa de Ganhos de Capital da Receita Federal) calcula o imposto e gera o DARF, a guia de pagamento de tributo federal.

1. 1Baixe o GCAP 2026O programa está na página de download do GCAP no site da Receita Federal.
2. 2Preencha a venda e a compraInforme as datas, o preço de venda e o custo do imóvel, e o programa calcula o lucro e o imposto.
3. 3Gere e pague o DARFO próprio programa emite o DARF com o valor a pagar. O prazo vai até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do dinheiro, pela Lei 8.981/1995.
4. 4Importe o GCAP para a declaraçãoNa declaração entregue em 2027, o programa do imposto de renda importa os dados do GCAP 2026. Quem teve lucro tributado em qualquer mês do ano é obrigado a declarar.

A venda foi isenta. O que vai na declaração?

A venda isenta não tem imposto a pagar, mas a Receita manda informá-la na declaração do ano seguinte.

Nas isenções de R$ 440 mil e de R$ 35 mil, o lucro vai na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, uma das seções do programa da declaração.

A escolha pela isenção da compra de outro imóvel em 180 dias vai no demonstrativo de ganhos de capital, a parte da declaração sobre vendas com lucro. Ela não pode ser desfeita, obriga a declarar e impede a entrega pelo serviço Meu Imposto de Renda.

Quem entrega a declaração obrigatória fora do prazo paga multa de 1% por mês ou fração sobre o imposto devido, com mínimo de R$ 165,74 e teto de 20%.

Onde se perde dinheiro?

Nos erros de conta e de prazo abaixo, que a Receita Federal já tratou em respostas oficiais.

• Achar que os R$ 440.000 limitam o lucro, e não o preço de venda.
• Esquecer que 20% de uma chácara herdada já conta como outro imóvel.
• Contar só as vendas, quando a partilha de um divórcio também conta nos cinco anos.
• Gastar em reforma: a isenção dos 180 dias só cobre comprar outro residencial ou quitar o financiamento dele.
• Esquecer os juros do financiamento no custo ou lançar nele reforma que nunca foi declarada.
• Pagar só no ano seguinte, e não até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

Quando não usar

Não use a calculadora nas situações abaixo, porque em todas elas o número sairia errado.

A calculadora não cobre quem atualizou o valor do imóvel na declaração, seja em 2024 ou no prazo aberto até fevereiro de 2026. Essa atualização tem regra própria, e o resultado sairia menor que o devido.

Ela também não trata de venda parcelada, de venda em partes do mesmo imóvel, de inventário em aberto nem de quem mora fora do Brasil. Nessas situações, procure um contador antes de pagar.

Antes do imposto, vem o contrato

O imposto vem depois que a venda fecha. Quem sustenta a venda é o contrato, que define quem paga o ITBI e o registro, o que acontece com o sinal se alguém desistir e quando as chaves passam.

Perguntas frequentes

De onde vêm estas informações

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