Comprar casa sem escritura é seguro? Riscos e regularização

Sem registro no cartório, a casa segue no nome do vendedor e responde pelas dívidas dele. Veja como se proteger e regularizar.

É seguro comprar casa sem escritura?

Não é, porque a casa só passa a ser sua quando a compra é registrada no cartório de imóveis.

Pelo Código Civil, quem aparece na matrícula do imóvel continua sendo o dono até o registro da compra. O contrato particular, chamado de contrato de gaveta, prova o negócio entre as duas partes. Contra outras pessoas, ele não vale.

Acima de 30 salários mínimos (R$ 48.630 em 2026), a lei exige também a escritura pública. Uma casa de R$ 180.000 só chega ao registro com ela.

Enquanto a compra não for registrada, a casa pode ser penhorada por dívida do vendedor ou vendida de novo a outra pessoa.

Escritura, registro e matrícula

São etapas diferentes, e só o registro torna o comprador dono.

Contrato de gaveta
É o contrato particular de compra assinado só entre comprador e vendedor. Ele prova o negócio e o pagamento, mas não transfere a propriedade nem aparece no cartório.
Escritura
É o documento da compra feito no cartório de notas, obrigatório acima de 30 salários mínimos. Sozinha, ela ainda não torna o comprador dono do imóvel.
Registro
É o lançamento da escritura na matrícula, feito pelo cartório de registro de imóveis. A partir dele, o comprador passa a ser o dono perante todos.
Matrícula
É a ficha do imóvel no cartório de registro, com o dono atual, as vendas anteriores, as hipotecas e as penhoras. Casa sem matrícula tem só a posse. Nesse caso, a venda é feita por contrato de cessão de posse.

Que tipo de casa sem escritura é essa?

Há cinco situações comuns, e cada uma tem um caminho próprio para regularizar.

Casa com matrícula, ainda no nome do vendedor

Penhora por dívida do vendedor ou nova venda a outra pessoa

Escritura com o vendedor ou adjudicação compulsória no cartório

Casa sem matrícula, só com a posse

Não existe registro que possa passar para o nome do comprador

Usucapião, que abre a matrícula da casa

Lote de loteamento sem registro no cartório

A venda desse lote é proibida pela Lei 6.766/1979

Regularização fundiária (Reurb), pedida à prefeitura

Casa financiada, ainda em garantia do banco

A venda feita sem a concordância do banco não vale para ele

Transferência do financiamento, com a concordância do banco

Casa de herança, sem inventário

A venda por um só herdeiro, sem autorização do juiz, não produz efeito

Inventário ou autorização do juiz para a venda

O que conferir antes de pagar?

A matrícula da casa e as certidões do vendedor, que mostram dívidas e processos.

Peça estes papéis antes de dar qualquer sinal. As certidões do vendedor também ajudam a provar que a compra foi feita de boa-fé.

E as dívidas?

Elas podem alcançar a casa, porque para o cartório ela ainda é do vendedor.

Se um credor do vendedor pedir a penhora, o comprador pode se defender no processo com os embargos de terceiro. O Superior Tribunal de Justiça aceita essa defesa com base no contrato de gaveta, mesmo sem registro.

O prazo vai até 5 dias depois do leilão.

Na venda da mesma casa a duas pessoas, fica com ela quem registrar primeiro. À outra resta cobrar do vendedor o que pagou.

Na prática: Se a casa tem matrícula, leve o contrato ao cartório de registro de imóveis. Registrado e sem cláusula de arrependimento, ele dá ao comprador um direito que vale contra todos.

Já comprei. Como regularizar?

O caminho muda conforme a casa tenha matrícula e o vendedor aceite assinar a escritura.

  1. Escritura com o vendedorCom a casa quitada, o vendedor que aceita assinar faz a escritura no cartório de notas, e o comprador leva essa escritura para registro na matrícula. É o caminho mais curto. A calculadora de ITBI, escritura e registro estima esse custo.
  2. Adjudicação compulsória no cartórioQuando o vendedor sumiu, morreu ou se recusa a assinar, a Lei 14.382/2022 permite pedir a transferência no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial. O pedido exige advogado e prova do pagamento.
  3. Notificação e registroO cartório notifica o vendedor ou os herdeiros, que têm 15 dias úteis para se manifestar. Sem oposição e com o ITBI pago, a casa é registrada no nome do comprador.
  4. Usucapião, se não há matrículaCasa sem matrícula se regulariza pela usucapião, que também pode ser pedida no cartório de registro de imóveis, com advogado. O tempo de posse exigido está na tabela abaixo.
  5. Reurb, em bairro irregularEm loteamento ou bairro sem registro, a regularização fundiária é pedida à prefeitura. Para famílias de baixa renda, o primeiro registro não tem custo de cartório.

Prazos da usucapião

Vão de 5 a 15 anos de posse, conforme o uso da casa e os documentos da compra.

A posse precisa ser contínua e sem oposição do dono que consta na matrícula. Imóvel público não pode ser adquirido por usucapião.

Usucapião extraordinária

15 anos de posse

Não exige contrato nem boa-fé

Extraordinária com moradia

10 anos de posse

O possuidor mora na casa ou fez obras nela

Usucapião ordinária

10 anos de posse

Há contrato de compra, como o de gaveta, e boa-fé

Usucapião especial urbana

5 anos de posse

Casa de até 250 m² usada como moradia, por quem não tem outro imóvel

Dá para financiar ou usar o FGTS nessa casa?

Pelo FGTS, não: a Caixa exige a casa com matrícula e a compra registrada.

O manual do FGTS da Caixa só libera o saldo depois que a compra é registrada na matrícula. Sem registro, a casa também não serve de garantia para um financiamento bancário.

Com o ITBI, a regra mudou em 2026. A Lei Complementar 227/2026 incluiu no imposto a cessão de direitos, que é a revenda de uma casa comprada por contrato de gaveta.

O Supremo Tribunal Federal ainda vai decidir se essa cobrança vale antes do registro.

Um exemplo

Uma compradora de Campinas cujo vendedor morreu antes da escritura.

Situação

A Cláudia comprou uma casa em Campinas em 2019, por R$ 180.000, com contrato de gaveta e recibo de quitação com firma reconhecida. A casa tem matrícula, mas continua no nome do vendedor, que morreu em 2025 sem assinar a escritura.

A conta

Os três filhos do vendedor não respondem aos pedidos dela. Com advogado, a Cláudia pede a adjudicação compulsória no cartório de registro de imóveis, que notifica os herdeiros. Eles têm 15 dias úteis para se manifestar.

Resultado

Os herdeiros não se opõem, e a Cláudia paga o ITBI. O cartório registra a casa no nome dela, sem processo judicial.

O que este texto não cobre

Imóvel rural, apartamento comprado na planta e o custo de cartório de cada estado seguem regras próprias. Nesses casos, procure um advogado ou a Defensoria Pública do seu estado.

Compre com tudo escrito no contrato

Quem compra casa que nunca foi registrada precisa de um contrato que prove o pagamento e a entrega. O contrato de compra e venda de imóvel traz cláusulas sobre a regularização, a escritura e o registro.

Perguntas frequentes

Casa sem escritura paga IPTU?

Paga. Pelo Código Tributário Nacional, quem tem a posse também responde pelo IPTU, e a dívida de IPTU deixada pelo vendedor passa para quem compra a casa.

Casa sem escritura pode ser vendida?

Pode, por um contrato de cessão dos direitos. Quem compra assim assume os mesmos riscos e vai precisar de todos os contratos anteriores para regularizar.

Moro há 5 anos na casa. Ela já é minha?

Não automaticamente. Com 5 anos, a usucapião vale para casa urbana de até 250 m², usada como moradia, por quem não tem outro imóvel. E ela precisa ser pedida no cartório ou na Justiça.

Casa sem escritura entra no inventário?

Os direitos do contrato entram. Se o comprador morre, eles passam aos herdeiros, que também podem pedir a adjudicação compulsória para registrar a casa.

Preciso reconhecer firma no contrato de gaveta?

A lei não exige. A firma reconhecida prova quem assinou, e o cartório aceita o recibo com firma reconhecida como prova do pagamento na usucapião.

De onde vêm estas informações

Leia também

Este conteúdo é informativo e geral, não passou por revisão de advogado e pode conter imprecisões. A NextSigns não é escritório de advocacia e não analisa casos individuais. Se a sua situação envolve conflito, valor alto ou prazo, procure um advogado ou a Defensoria Pública do seu estado. Encontrou um erro? Escreva para contato@nextsigns.com.br que corrigimos.