Contrato de gaveta tem validade? Riscos e imóvel financiado

O contrato de gaveta vale entre quem comprou e quem vendeu, mas não transfere o imóvel. Veja os riscos e como se proteger.

O contrato de gaveta tem validade?

Tem, entre quem comprou e quem vendeu, mas ele não transfere o imóvel para o comprador.

Contrato de gaveta é o contrato particular de compra e venda que não vai ao cartório de imóveis. O Código Civil aceita esse contrato como promessa de compra e venda, e quem assinou fica obrigado a cumprir.

A propriedade é outra coisa. Ela só muda de dono com o registro no cartório. Até lá, o imóvel continua no nome do vendedor, e o contrato não vale contra quem não o assinou.

Enquanto a compra não é registrada, o imóvel continua no nome do vendedor e pode responder pelas dívidas dele.

Gaveta, escritura ou registro?

Só o registro no cartório de imóveis transfere o imóvel e vale contra todos.

Contrato de gaveta

Entre comprador e vendedor, sem cartório

Obriga quem assinou, mas não transfere o imóvel

Escritura pública

No cartório de notas, com o tabelião

É um documento público, mas sozinha não transfere o imóvel

Registro

No cartório de registro de imóveis

Transfere o imóvel e passa a valer contra todos

E acima de R$ 48.630?

O contrato continua valendo como promessa, porque só a transferência definitiva exige escritura.

O Código Civil exige escritura pública para transferir imóvel acima de 30 salários mínimos, R$ 48.630 em 2026. A promessa de compra e venda, porém, não precisa ter essa forma e pode ser feita por contrato particular. A escritura entra depois, na hora de transferir.

Contra quem vale?

Vale contra o vendedor e os herdeiros dele, mas não protege sozinho contra credores, outro comprador e o banco.

A resposta muda conforme a pessoa. Cada linha mostra o que acontece quando ela aparece no caminho do comprador.

Vendedor

Vale contra o vendedor

O comprador pode exigir a escritura e, se ele se recusar, pedir a adjudicação

Herdeiros do vendedor

Vale contra os herdeiros

O imóvel entra no inventário, e os herdeiros respondem pela promessa

Credor do vendedor

Não vale sozinho contra o credor

O imóvel pode ser penhorado, e o comprador se defende com os embargos de terceiro

Outro comprador

Não vale contra quem registrar antes

Fica com o imóvel quem levar o título ao cartório primeiro

Banco do financiamento

Não vale contra o banco

O banco continua cobrando o vendedor e não reconhece o comprador

Imóvel financiado pode ser vendido por contrato de gaveta?

O contrato pode ser assinado, mas a lei exige que o banco participe da venda de imóvel financiado.

No Sistema Financeiro da Habitação, a Lei 8.004/1990 só admite a venda junto com a transferência do financiamento. Na alienação fiduciária, a forma da maior parte dos financiamentos de hoje, a Lei 9.514/1997 exige a concordância expressa do banco.

Sem o banco, o vendedor continua sendo o devedor. Se uma parcela atrasa, a cobrança e a negativação vão para o nome dele. O imóvel pode ir a leilão.

Quando não vale: O comprador fica sem voz. Para o Superior Tribunal de Justiça, quem comprou por gaveta depois de 25 de outubro de 1996, sem o banco, não pode pedir na Justiça a revisão do financiamento.

Os caminhos com o banco

São três, e todos passam pela concordância do banco ou pela quitação da dívida.

  1. Transferir o financiamentoO comprador assume a dívida, depois da análise de crédito. No contrato com o fundo de garantia do SFH, o FCVS, a troca é feita nas mesmas condições. Nos outros, o banco decide e pode exigir um contrato novo.
  2. Quitar com o banco do compradorO banco que financia o comprador paga o saldo ao banco do vendedor, e a compra sai já com escritura e registro. A Caixa chama esse caminho de liquidação por interveniente quitante.
  3. Regularizar a gaveta antigaContrato do SFH passado sem o banco até 25 de outubro de 1996 pode ser regularizado pela Lei 10.150/2000. A data se prova com documento de cartório daquela época, como a firma reconhecida.

Na prática: Mesmo depois da última parcela, o imóvel quitado passa para o nome do vendedor, e não do comprador. A escritura ainda depende de ele assinar ou, se tiver morrido, dos herdeiros.

E quem vende?

Também corre risco, porque o imóvel continua no nome dele depois da venda.

O IPTU pode ser cobrado tanto do comprador que mora no imóvel quanto do dono que consta na matrícula, conforme a lei do município. Com o condomínio, a dívida pode recair sobre o vendedor quando o condomínio não sabe da venda.

O casamento também pesa. Vendedor casado precisa da autorização do cônjuge, salvo no regime de separação absoluta de bens. Sem ela, a venda pode ser anulada a pedido do cônjuge em até 2 anos depois do fim do casamento.

O que pôr no contrato antes de assinar?

O que prova o negócio e o que abre caminho para a escritura.

A maior parte dos contratos de gaveta é uma folha com o preço e as assinaturas. Estes pontos não substituem a escritura, mas reduzem o risco dos dois lados.

Dá para fazer usucapião com contrato de gaveta?

Dá, depois de 10 anos de posse com boa-fé, porque o contrato conta como justo título.

A usucapião torna dono quem tem a posse do imóvel por muito tempo. Na usucapião ordinária, a lei pede 10 anos de posse contínua e de boa-fé, além de um justo título, que é o documento que mostra a compra.

Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a promessa de compra e venda serve como justo título. Isso vale mesmo sem registro.

Desde 2016, o pedido também pode ser feito no cartório de registro de imóveis, com advogado. A usucapião não vale para imóvel do Sistema Financeiro da Habitação hipotecado ao banco. Os prazos de cada tipo estão no guia sobre comprar casa sem escritura.

Um exemplo

Uma compradora de Goiânia que assumiu as parcelas de um apartamento financiado.

Situação

A Renata comprou em 2024, por contrato de gaveta, um apartamento financiado pela Caixa em nome do Paulo. Ela pagou R$ 60.000 de entrada a ele e passou a pagar as parcelas de R$ 1.400.

A conta

Em 2026, a Renata atrasou 3 parcelas. A Caixa cobrou o Paulo, que é o devedor, e o nome dele foi negativado. A Renata pediu ao banco para renegociar a dívida.

Resultado

O banco recusou. Ele não participou da venda e não reconhece a Renata. Mesmo quitado, o apartamento sai da alienação no nome do Paulo, e a escritura para ela ainda depende dele.

O que este texto não cobre

Imóvel de herança ainda sem partilha, terreno da União, imóvel rural e loteamento irregular seguem regras próprias. Nesses casos, e em qualquer disputa já aberta, procure um advogado ou a Defensoria Pública do seu estado.

Um contrato completo no lugar da folha avulsa

O contrato de compra e venda da NextSigns registra o preço, os pagamentos, a entrega das chaves, as despesas e o prazo da escritura. A assinatura é eletrônica, com data, hora e código de verificação, e o contrato fica como prova para exigir a escritura depois.

Perguntas frequentes

Contrato de gaveta é crime?

Não. Assinar o contrato é legal. O Código Penal pune quem vende como livre um imóvel já prometido a outra pessoa, escondendo isso, e quem vende o que não é seu.

Contrato de gaveta vale como escritura?

Não. A escritura e o registro são o que transferem o imóvel. O contrato de gaveta prova o negócio e serve de base para exigir a escritura do vendedor.

Preciso reconhecer firma?

Para o contrato valer entre as partes, não. Para registrar a promessa no cartório de imóveis, a Lei 6.015/1973 pede as firmas reconhecidas e a assinatura de testemunhas.

Dá para registrar o contrato de gaveta?

Dá, com ou sem cláusula de arrependimento. Quando o contrato não tem essa cláusula, o registro garante ao comprador um direito que vale contra outras pessoas. Com ele, o comprador pode exigir a escritura do vendedor ou de quem receber o imóvel depois. O custo segue a tabela de cartório de cada estado, como manda a Lei 10.169/2000.

E carro financiado vendido por contrato de gaveta?

O carro é do banco até a quitação, e a dívida continua no nome do vendedor. Enquanto a venda não é comunicada ao Detran, as multas também podem ser cobradas dele.

De onde vêm estas informações

Leia também

Este conteúdo é informativo e geral, não passou por revisão de advogado e pode conter imprecisões. A NextSigns não é escritório de advocacia e não analisa casos individuais. Se a sua situação envolve conflito, valor alto ou prazo, procure um advogado ou a Defensoria Pública do seu estado. Encontrou um erro? Escreva para contato@nextsigns.com.br que corrigimos.